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房屋租赁如何税收筹划降低房产税?

财税会计财税郡2023-05-20

不动产对外租赁业务,需要按照从租方式缴纳房产税,应纳房产税为不含税租金收入乘以12%的税率,税负还是比较重的。有没有办法降低房产税呢?

百科网提供两个筹划思路,一是从房产税的纳税义务人出发,二是从房产税的征税范围出发。

房产税的纳税义务人为房屋产权所有人,某些特殊情况下,为临时使用人,比如产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人纳税,回归到实务中,大部分情况下,房产税的纳税义务人就是产权所有人。在租赁业务中,产权所有人直接对外出租,要按照取得的不含税(增值税)租金收入,与12%的年税率,全额缴纳房产税,若在产权所有人(出租方)与承租方增加一道第三方,产权所有人出租给第三方,第三方转租给实际承租人,则产权所有人仅需要对第一道取得的租金收入缴纳房产税,而第三方作为转租方,不是产权所有人,无需缴纳房产税。

比如甲将名下办公楼出租给A公司,约定的租金年租金为200万(假设不含税),甲需要按照200万的12%缴纳房产税,即24万。若甲先将房屋以年租金100万出租给房屋租赁公司乙,乙再以200万出租给A公司,则甲公司仅需要缴纳12万房产税,房屋租金公司乙是转租方,不是产权所有人,无需缴纳房产税。

第二个方向可以从征税范围来考虑,房产税的征税对象是房屋,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风挡雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所,那么独立与房屋以外的室外游泳池、室外停车场等则无需缴纳房产税,若对外出租的房产中包含以下内容,可以单独约定租金价格,此部分无需缴纳房产税。

在对外提供租赁服务的同时,可能还会包含其他服务,比如物业服务,清洁打扫服务,安保服务等,则可以从租金收入中分摊部分管理费、服务费等出来,将租金价格下拉,在总的租金收入不变的情况下,降低房产税的计税依据。

思路有了,为了降低税务风险,我们需要保证业务的真实性和合理性,中间增加一个转租方,业务是真实的,该如何开票如何开票,价格分摊到不征税房产税的室外停车场,不征收房产税的其他服务等需要在合同中明确各自的价格,并且需要保证价格的合理性,符合市场行情。所以回归到实务中,还有不少细节要完善。金税四期下,如何合法合规的降低税负,是企业老板以及财务人员必学的一门技能,推荐大家一本2023年新出版的《合规纳税》,书中既包括常见的涉税风险点,也包括不同税种的一些具体纳税筹划案例。