房屋租赁如何税收筹划降低房产税？

不动产对外租赁业务，需要按照从租方式缴纳房产税，应纳房产税为不含税租金收入乘以12%的税率，税负还是比较重的。有没有办法降低房产税呢？

百科网提供两个筹划思路，一是从房产税的纳税义务人出发，二是从房产税的征税范围出发。

房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，某些特殊情况下，为临时使用人，比如产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税，回归到实务中，大部分情况下，房产税的纳税义务人就是产权所有人。在租赁业务中，产权所有人直接对外出租，要按照取得的不含税（增值税）租金收入，与12%的年税率，全额缴纳房产税，若在产权所有人（出租方）与承租方增加一道第三方，产权所有人出租给第三方，第三方转租给实际承租人，则产权所有人仅需要对第一道取得的租金收入缴纳房产税，而第三方作为转租方，不是产权所有人，无需缴纳房产税。

比如甲将名下办公楼出租给A公司，约定的租金年租金为200万（假设不含税），甲需要按照200万的12%缴纳房产税，即24万。若甲先将房屋以年租金100万出租给房屋租赁公司乙，乙再以200万出租给A公司，则甲公司仅需要缴纳12万房产税，房屋租金公司乙是转租方，不是产权所有人，无需缴纳房产税。

第二个方向可以从征税范围来考虑，房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，那么独立与房屋以外的室外游泳池、室外停车场等则无需缴纳房产税，若对外出租的房产中包含以下内容，可以单独约定租金价格，此部分无需缴纳房产税。

在对外提供租赁服务的同时，可能还会包含其他服务，比如物业服务，清洁打扫服务，安保服务等，则可以从租金收入中分摊部分管理费、服务费等出来，将租金价格下拉，在总的租金收入不变的情况下，降低房产税的计税依据。

思路有了，为了降低税务风险，我们需要保证业务的真实性和合理性，中间增加一个转租方，业务是真实的，该如何开票如何开票，价格分摊到不征税房产税的室外停车场，不征收房产税的其他服务等需要在合同中明确各自的价格，并且需要保证价格的合理性，符合市场行情。所以回归到实务中，还有不少细节要完善。金税四期下，如何合法合规的降低税负，是企业老板以及财务人员必学的一门技能，推荐大家一本2023年新出版的《合规纳税》，书中既包括常见的涉税风险点，也包括不同税种的一些具体纳税筹划案例。