以公司名义买办公室还是以老板个人名义买后出租给公司更节税呢？

公司生产经营过程中，需要办公场地，那么选择通过公司名义购买办公室（非住房）还是以老板个人名义购买之后出租给公司使用更划算呢？

公司名义购买办公室

抵扣增值税

以公司名义购买办公室（非住房），若公司属于增值税一般纳税人，增值税计税方式为一般计税方法，增值税应纳税额为销项税额扣除进项税额，那么购买办公室取得的进项税额，可以凭借取得的专用发票抵扣增值税。销售不动产适用税率为9%，即公司可以抵扣九个点的增值税。

缴纳契税

购置不动产，需要缴纳契税，契税计税基础为房产的成交价格，契税税率为3%——5%（各省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内按照本地区的实际情况确定）。

缴纳印花税

购买商铺、办公楼等非住房，需要缴纳0.05%的产权转移书据印花税，计税依据为购房合同约定的成交价格。

缴纳房产税

公司购买自用办公楼，按照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。年应交房产税=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%，扣除比例为房产原值的10%——30%。

缴纳城镇土地使用税

城镇土地使用税以占用面积（房产证上的面积）为计税依据，按年计征，年应纳税额为年每平方米定额税额（实行幅度差别税额）与占用面积的乘积。

企业所得税税前扣除

公司购置不动产，账务上计入固定资产，房产原值，缴纳契税等相关税费手续费一并计入固定资产的入账成本。账务上根据固定资产的使用寿命，采用合理的方式每月计提折旧，计提的折旧计入相关成本费用。

税法上，房屋的最低折旧年限为20年，企业按照税法规定的期限，计提的折旧费用，税前扣除，即企业购置的不动产，分期进行税前扣除。

举例：

某公司（一般纳税人）购入一办公室，价款为1000万（不含税），面积为300平方米，取得进项税额为90万，购置房产时缴纳契税、印花税等相关税费合计40万，当地规定的房产税扣除比例为30%，城镇土地使用税为10元/平方米。

企业购置房产当年可以抵扣增值税90万；按照税法最低折旧年限，每年可以税前扣除成本费用1040÷20=52万，每年需要缴纳房产税为1040×（1-30%）×1.2%=8.74万；每年需要缴纳城镇土地使用税为300×10=3000元=0.3万。每年可以抵减（52 8.74 0.3）×25%=15.26万企业所得税。

与没有购置房产相比，每年少交企业所得税15.26万，多缴纳房产税8.74万，多缴纳城镇土地使用税0.3万，合计每年少交税款为15.6-8.74-0.3=6.56万。

若企业购置办公室并非全款，而是选择贷款方式，银行贷款利息可以据实税前扣除，利息支出同样降低企业利润，减少企业所得税。

股东个人名义买办公室出租给企业

自然人个人购买非住房（商铺/厂房/办公楼等非住房），需要缴纳3%——5%的契税，以及0.05%的印花税。

自然人将个人购置的不动产出租给公司，涉及缴纳增值税、附加税费、房产税、城镇土地使用税、印花税、以及个人所得税。

增值税

个人出租不动产，按照租金收入的5%征收率计算缴纳增值税，月租金低于15万元，享受免税政策。

附加税费

附加税费（城建税、教育费附加、地方教育费附加）以实际缴纳的增值税税额为计税依据，涉及缴纳增值税的，则同样需要缴纳附加税费（可以阶段性享受减半征收的政策）。

房产税

个人出租非住房，按照不含税租金收入为计税依据，适用12%税率计征房产税（可以阶段性享受减半征收优惠政策）。

城镇土地使用税

个人出租非住房，需要按照非住房占地面积，计算缴纳城镇土地使用税。

印花税

个人出租非住房，按照租金收入的0.1%计算缴纳印花税。

个人所得税

个人出租非住房，按照“财产转让所得”计算缴纳个税，税率为20%，费用扣除标准为月租金低于4000元的，按800元扣除，月租金超过4000元的，按照租金收入的20%扣除。

假设张某以贷款方式1000万购入一300平方米的办公室，以年租金100万（市场价）出租给名下公司使用。

月租金低于15万元，张某增值税、附加税费享受免税政策，需要缴纳房产税为100×12%×5%=6万；需要缴纳城镇土地使用税为10×300×50%=3000元=0.15万；需要缴纳印花税为100×0.1%×50%=0.5万；需要缴纳个人所得税为：应纳税所得额×税率={收入额-准予扣除的相关税费-修缮费（每次800元为限，12个月即0.96万）}×（1-20%）×20%={100×（1-12%）-0.15-0.05-0.08×12}×（1-20%）×20%=13.82万。合计需要缴纳税款为13.82 6 0.15 0.05=20.02万元。

张某在与公司（一般纳税人）签订合同时，将相关税费转嫁给公司，由公司去税局**，在税前扣除。

公司可以税前抵扣应纳税所得额为100万，抵减企业所得税100×25%=25万，股东个人出租不动产的税负由公司承担的情况下，与不租入房产相比，实际每年少交25-20.02=4.98万税。

根据《国家税务总局2016年45号》规定，个人除了不动产租赁之外的其他业务，不得申请代开增值税专用发票，换言之，自然人出租不动产可以代开专票，征收率为5%。

至于选择开具专票还是开具普票，则可以根据租金进行判断，若月租金低于免税额度，则选择开具普通发票，这样老板个人可以享受免税政策；若月租金高于免税额度，则选择代开专票，月租金高于免税额度，不管开具专票还是普票均需要缴纳增值税，但是选择开具专票，公司可以抵扣增值税，相当于老板个人缴纳的增值税，公司又抵扣增值税了。

公司购买方式下，每年缴纳的房产税、城镇土地使用税可以税前列支，对于不动产，公司以折旧费用的形式分摊在企业所得税前扣除；而以股东个人购买房产后出租给公司，个人作为实际纳税义务人应缴纳的房产税、城镇土地使用税、印花税以及个人所得税，转嫁给公司，公司无法税前列支，股东收取的租金可以在企业所得税前扣除。

两种方式下，企业使用房产期间，涉及少缴纳的税款（出租方式，老板个人需要缴纳的税款转嫁给公司）合计实际相差不多（若当地对个人出租非住房可以实行核定征收方式，一般核定的综合税负率较低，则通过出租实际比直接购买使用期间更节税）。区别在于，通过公司名义买办公室，公司属于一般纳税人的情况下，涉及进项税额抵扣的问题，可以少交增值税（若公司属于增值税小规模纳税人，则也不得抵扣进项随额）同时，贷款购买，利息支出可以税前列支；而个人名义购买，不存在抵扣增值税的问题，缴纳的契税需要自己承担，若为贷款购买，利息支出也由个人承担，不能抵税。

同时，若办公室日后有增值后出售的打算，则不建议通过公司购买，因为公司名义出售，涉及到缴纳土地增值税，而土地增值税的税率为30%——60%；通过个人名下办公室（非住房）对外出售，也会涉及缴纳土地增值税，但可以采用核定征收方式，核定征收方式下（一般按照二手房售价的1%征收），税负明显会低于以公司名义出售。