CPA考试，投资性房地产账务处理，梳理的太全了，这章轻松拿下

投资性房地产这章节内容比较庞杂，但是理清思路，弄清楚到底是发生在哪个环节的事项并不难。重点把握两个容易混淆“转换”：自用和投资性之间的转换，投资性自己后续计量模式的转换。接下来，我们一点一点梳理。

一、投资性房地产的性质和确认

1、 定义

投资性房地产是指为赚取租金或则资本增值，或两者兼而有之的房地产。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

注意：普通自用的房地产，作为固定资产/无形资产来核算；

房地产公司的土地使用权，以及商品房是按照存货来核算的。

2、 投资性房地产确认时点

对于已出租的土地使用权，已出租的建筑物在租赁开始日确认；

对于持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，为董事会或类似机构作出书面决议的日期；

持有准备增值后转让的土地使用权，为自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期。

二、投资性房地产的初始计量

投资性房地产的计量模式有两种，一是成本模式，二是公允价值模式，两种模式下初始计量成本的确认也不同。

1、 外购投资性房地产

成本模式下：初始入账成本为购买价款、相关税费和直接归属与投资性房地产的其他支出，计入科目“投资性房地产”

公允价值模式下：以取得投资性房地产的公允价值作为入账成本,借计“投资性房地产——成本”

2、 自行建造的投资性房地产

自行建造的投资性房地产，两种模式下都为达到预定可使用状态前的必要支出

3、非投资性房地产转换为投资性房地产

转换为成本模式下，初始计量为转换日的账面价值；转换为公允价值模式，初始计量成本为转换日的公允价值。

三、投资性房地产的后续计量（结合会计分录来理解）

1、 成本模式计量

取得时：

借：投资性房地产

贷：银行存款等

持有期间收取租金：

借：银行存款

贷：企业业务收入

计提折旧：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

发生减值时：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产资产减值准备

期间公允价值发生变动，不做账。

对外处置：

确认收入：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

结转成本：

借：其他业务成本

投资性房地产资产减值准备

投资性房地产累计折旧（摊销）

贷：投资性房地产

2、 公允价值模式下

取得时：

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款等

持有期间收取租金：

借：银行存款

贷：其他业务收入

公允价值发生变动：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益（或相反）

对外处置时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或在借方）

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本（或相反）

借：其他综合收益

贷：其他业务成本（或相反）

如果当初投资性房地产是由非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，且转换日公允价值大于账面价值，其差额是计入其他综合收益的，投资性房地产被处置都不存在了，自然其他综合收益也要转入其他业务成本。

注意：成本模式下对外出租，和固定资产对外出租类似，需要计提折旧，减值，而公允价值模式下不需要，只需要计量其公允价值的变动。

四、投资性房地产的转换

转换是指因房地产用途发生变化而对房地产进行的重分类。

1、 非投资性房地产转换为投资性房地产

①自用房地产→成本模式下投资性房地产（入账金额为转换日的账面价值，对转，折旧转折旧，减值转减值）

借：投资性房地产

累计折旧（摊销）

固定资产/无形资产减值准备

贷：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧

投资性房地产资产减值准备

②自用房地产→公允价值模式下投资性房地产（结转，入账价值为转换日的公允价值，差额借方计入“公允价值变动损益”贷方计入“其他综合收益”）

借：投资性房地产——成本

累计折旧（摊销）

固定资产/无形资产减值准备

公允价值变动损益

贷：固定资产/无形资产

其他综合收益

③存货→成本模式下投资性房地产（原理同上，科目变）

借：投资性房地产

存货跌价准备

贷：开发产品

④存货→公允价值模式下投资性房地产

借:投资性房地产——成本

存货跌价准备

公允价值变动损益

贷：开发产品

其他综合收益

2、 投资性房地产转换为非投资性房地产

①成本模式下投资性房地产→自用房地产（入账金额完全相同，仅仅是改变一下科目）

借：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧

投资性房地产资产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧/摊销

固定资产/无形资产减值准备

②公允价值模式下投资性房地产→自用房地产（入账金额为转换日的公允价值，差额计入公允价值变动损益）

借：固定资产/无形资产

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变得损益

③成本模式下投资性房地产→存货（入账金额为转换日的账面价值）

借：开发产品

投资性房地产累计折旧

投资性房地产资产减值准备

贷：投资性房地产

④公允价值模式的投资性房地产→存货（入账金额为转换日的公允价值，差额计入公允价值变动损益）

借：开发产品

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益（或在借方）

记忆：

成本模式下的转化没有差额，公允价值模式下：投资性→非投资性，差额计入“公允价值变动损益”，非投资性→投资性，借方差额计入公允价值变动损益，贷方差额计入“其他综合收益”。

五、投资性房地产后续计量模式的变更

为了保证会计信息可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。只用在房地产市场比较成熟、能够充分的采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业将计量模式从成本模式转换为公允价值模式。切记公允价值模式不可以转化为成本模式。

成本模式转换为公允价值模式应当作为会计政策变更来处理，使用追溯调整法，视为从一开始就采用公允价值模式进行计量，对以前期间应当确认的损益计入留存收益。

借：投资性房地产——成本

——公允价值变动

投资性房地产累计折旧

投资性房地产资产减值准备

贷：投资性房地产

盈余公积

未分配利润

这样顺下来，从初始计量→持有期间相关处理→处置，再加上投资性房地产和非投资性房地产之间的转换以及投资性房地产后续计量模式的转化，内容不少，但是逻辑还是比较清晰的，希望以上总结能帮到备考中的你。

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