企业通过预收房租方式对外出租办公楼，如何账务，税务处理？

公司将办公楼对外出租，收取租金，需要缴纳什么税，纳税义务发生时间怎么判定，账务如何处理等问题困扰着不少企业，处理不当，就会引发税务风险。

公司出租办公楼等不动产，需要区分为自有房屋对外出租还是非自由（转租）对外出租，因为企业自由房屋对外不仅涉及到增值税，企业所得税，印花税，还会涉及房产税。

1、 增值税

企业提供租赁服务，采用预收款方式收取租金的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，和是否已经对外开具发票无关，也就是说，只要收到预收款，即使还没有开具发票，也要确认销项税额。

相关会计核算为：

借：银行存款

贷：预收账款——房租费

应交税费——应交增值税（销项税额）

注意：企业对外出租房屋收取的押金，不属于销售价款，也属于价外费用，不需要计入租金收入缴纳增值税，如果双方约定，租金不退回，就属于价外费用了，应该计入租金收入，缴纳增值税。
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2、 企业所得税

《企业所得税实施条例》中规定，对于企业取得的租金收入，按照合同约定的承租人应付费用的日期确认收入的实现；如果交易合同或协议中规定的租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付，可在租赁期内，分期均匀计入相关年度。

而会计核算方面，根据权责发生制原则，也是需要按照实际将预收账款，分期确认到相应年度的收入中。

租赁期内每年会计核算处理：

借：预收账款——租赁费

贷：其他业务收入/租赁收入

自有房屋，结转成本：

借：其他业务成本

贷：累计折旧

3、 印花税

自签订租赁合同之日，承租方和出租房都需要按照合同约定价款的0.1%缴纳印花税。

4、 房产税

企业自有房屋对外出租，应该按照租金收入的12%缴纳房产税。房产税的纳税义务发生时间为，纳税人对外出租房产之次月起，实行按年计算，分期缴纳的征收方式。对于预收租金的方式，预收不交税，等到真正交付的次月才交税。

举个例子：

A公司（一般纳税人）将自有办公楼对外出租给B企业，约定两种付款方式，一年一付年租金为327万，3年租金收入一起付为872万。2020年3月31日，B公司支付押金20万，同时一次性支付3年租金872万，并于当日搬入办公楼。

2020年3月31日

借：银行存款 892

贷:预收账款 800

应交税费——应交增值税（销项税额）72

其他应付款 20

每月将预收账款转入其他业务收入：

借：预收账款——租赁费 22.22

贷：其他业务收入 22.22

3年后，返还押金：

借：其他应付款 20

贷：银行存款 20

2020年3月31日确认增值税销项税额 72万；

2020年确认应缴纳的企业所得税为：800/3/12*9*25%=5.56万；

从2020年4月份开始，每月确认应缴纳的房产税为：800/3/12*12%=2.67万；

2020年3月31日确认应缴纳的印花税为：800*0.1%=0.8万。

公司以预收账款的形式对外出租，需要缴纳增值税，企业所得税，房产税（自有），印花税，还有城建税和附加税，注意的时增值税在收到预收款的当天就要确认销项税额，而企业所得税可以分摊计入到每年，房产税是从租赁的次月按月缴纳。