契税的计税依据如何确定？

境内转移土地、房屋权属，承受土地、房屋的单位和个人需要缴纳契税，不同情形下的转移，在计算缴纳契税时，契税的计税依据具体是什么呢？

契税纳税义务发生的前提是产权发生转移，具体可以分为土地使用权的出让、土地使用权的转让、房屋买卖、房屋赠与、土地使用权及房屋互换、土地或房屋作价入股、偿还债务、获奖等其他方式转移土地或房屋权属的行为。

1、土地使用权出让

国有土地使用权出让给其他单位或个人，以协议方式出让的，其计税依据为出让合同中确定的成交价格，先以划拨方式取得土地使用权，后批准改为出让方式的，受让方需要补交契税，其计税依据为应补缴的土地出让金及其他出让费用。

2、土地使用权的出售

受让方需要以土地使用权转让合同中注明的成交价格为计税依据计算缴纳契税。

3、房屋权属转移

有合同成交价款的，按照合同成交价款，没有合同成交价款的以税务机关参照市场价格核定的价格为计税依据计算缴纳契税。

4、土地使用权互换或房屋互换

互换以互换的土地使用权或房屋价格的差额为计税依据，由互换之后手中房屋或土地增值的一方缴纳契税。比如A以300万的商铺换B 400万的别墅，另外A向B支付100万的差价，则A需要以100万的差额缴纳契税。

5、以土地使用权或房屋投资入股

按照入股协议上约定的土地使用权或房屋价值为计税依据，由受让财产的企业缴纳契税，如果合同协议价格明显偏低且无理由，由税务机关依照《税收征收管理法》的规定核定计税依据。

6、土地使用权赠与或房屋赠与

土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋，以税务机关参照市场价格依法核定的价格作为计税依据。注意法定继承以及夫妻存续期间变更土地房屋权属的免征契税。

综上所述，土地使用权及房屋权属转移，受让方计算缴纳契税的计税依据，有合同或协议成交价格的按照合同协议成交价格，但是成交价格明显偏低且无理由的，税务机关核定；没有成交价格的，按照税务机关根据市场价格核定的价格为计税依据。

应纳契税税额=计税依据×适用税率（3%——5%比率税率），个人购买家庭唯一90平米及以下的普通住房税率减按1%征收，面积在90平米以上的，减按1.5%税率征收；对家庭购买的第二套改善性住房，面积在90平米及以下的，减按1%税率征收，面积在90平米以上的，减按2%税率征收。