房贷还款方式选择等额本金还是等额本息，提前还款吃亏吗？

如今大部分购房者会选择按揭方式购买住房，在从银行贷款的时候，银行工作人员会让我们从等额本金和等额本息两种还款方式中选择其中一种。那么这两种还款方式有什么区别呢，具体是如何计算的呢。

了解两种还款方式的原理，会让我们更清楚中间本质，便于我们更准确地做出选择。

所谓等额本金还款方式是指每个还款期（一般是一个月）偿还的本金是固定的。

举个例子：

比如贷款金额为120万，年化利率为6%（则月利率为6%÷12=0.5%），分20年还清，总共还款期为20×12=240个月。

如果选择等额本金还款方式，那么每个月偿还的本金是固定的，即为120/240=0.5万=5000元。

我们算一下利息和每月还款总额：

第1月：利息为1200000×0.5% =6000元，还款总额为6000 5000=11000元；

第2月：利息为（1200000-5000）×0.5%=5975元，还款总额为5975 5000=10975元；

第3月：利息为（1195000-5000）×0.5%=5950元，还款总额为5950 5000=10950元；

依次算下去，每个月利息比上个月减少5000×0.5%=25元，还款总额减少25元；

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第240个月，利息为5000×0.5%=25元，还款总额为5025元。

看下利息总额，每月还款利息的序列为：6000，5975，5950，5925，5900……25，是一个差额为25的等差数列，等差数列的和为（6000 25）÷2×240=723000元=72.3万，即利息总额为72.3万，还款本息总额为72.3 120=192.3万元。

可以看出，等额本金偿还方式，随着本年的偿还，每个还款期利息在不断减少，还款总额在不断减少，那么还款的压力也再不断降低。同时每月偿付的利息就是实际占用的本金的利息，不存在提前偿付利息，如果中间有余钱，提前偿还掉一部分或者全部的本金，后期的利息也是通过未偿还本金计算的，所以提前还款并不吃亏。

我们再看等额本息还款方式，等额本息是指每个还款期偿还的本金和利息之和是固定的。

同样是上面贷款金额为120万，年化利率为6%（则月利率为6%÷12=0.5%），分20年还清，总还款期为240个月。如果我们选择等额本息还款方式：

具体公式为：

每月还款利息=剩余本金×月利率；

每月还款本金=每月还款额-每月还款利息

计算出每月还款额=8597.17元，利息总额=863321.45元，还款本息总和为863321.45 1200000=2063321.45元。

从等额本息每月还款利息的公式可以看出，所偿还的利息均为实际占用的本金，也就是为没有偿还的本金，所以提前还款并不吃亏，即使提前偿还一部分，那么根据剩余贷款金额，剩余还款月数重新计算每月还款额，每月的还款利息仍然是针对未偿还本金，所以并不存在等额本息方式提前偿还利息的说法。

通过以上两种方式对比，可以看出，等额本金还款方式总利息会少，但是前期还款压力会比较大，等额本息还款总利息会多写，但是前期还款压力要小写，而且选择的还款期越长，两者总利息差额会越大。

但是单从还款利息来说，两种方式均不存在说提前还利息的说法，也就是说提前还款并不吃亏。即使选择的利率为LPR利率，其原理也是不变的，只是乘得利率会有所波动。