个人出租不动产开专票和开普票的区别

个人将自有不动产对外出租，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。根据承租人身份的不同，比如承租人是一般纳税人，可能要求个人代开增值税专用发票。对个人而言开专票和开普票有什么区别呢？

张阿姨2021年1月1日将其自有房产出租给A公司，月租金含税为3万元，一次性收取半年租金为18万元。

1、出租房产为住房，承租人要求开具专票

倘若张阿姨出租的是一套自有住房，A公司要求其开具专票。根据增值税相关规定，承租人为企业的情况下，个人可以到不动产所在地申请代开增值税专用发票（承租人为个人的情况下，不得开具专票）。增值税应按5%征收率减按1.5%缴纳。

应纳增值税税额=含税租金/(1 5%)*1.5%

对于上面案例，张阿姨需要缴纳增值税为18/(1 5%)*1.5%=0.26万元。

2、出租房产为非住房，承租人要求开具专票

如果张阿姨出租的是一套商铺，或自有办公楼等非住房，A公司要求开具专票。这时候就不得享受增值税5%征收率减按1.5%缴纳的优惠政策，需要按照5%征收率缴纳。

应纳增值税税额=含税租金/(1 5%)*5%

张阿姨需要缴纳增值税为18/(1 5%)*5%=0.86万元。

3、个人出租不动产，开具普票

如果承租方不要求开具专票，建议个人到税局代开普票。因为个人对外出租不动产，平均月租金不超过10万元，可以享受免征增值税的优惠政策。如果平均月租金超过10万元，不管开专票还是普票都需要按照住房和非住房的规定缴纳增值税。

上面案例，张阿姨出租不动产，月租金含税为3万元，不含税租金收入为2.86万元，低于10万元，可以享受免征增值税优惠政策，需要缴纳增值税为0。

所以个人在对外出租不动产的时候，要和承租人（公司）谈好是开具专票还是普票，租金是含税还是不含税，以及税费由谁承担。如果个人承担税费，并且开具专票的情况下，如果房租不变，房东实际到手收益会变少，所以房东要考虑这部分税款支出，是否要涨房租。