房地产公司销售一套房子需要缴纳多少税？

经常会听到一句话，“一套房子半套税”，这句话是真的吗，房地产公司销售一套房子真的需要交那么多的税吗？今天我们具体来算一下。

我们以一套市区总价200万（不含增值税）的房子为例，假设平摊到这套房子的土地款和购买土地缴纳的契税合计为15万，建造成本合计为40万（包含开发成本和开发费用），其中可以取得进项发票的沙土等原材料成本为10万（假设均为13%发票），我们算一下房地产公司需要缴纳的税款。

1、增值税

以一般纳税人为例，房地产公司销售不动产，增值税税率为9%。上面例子，需要缴纳的增值税为200*9%-10*13%=18-1.3=16.7万。

2、附加税

附加税以增值税税额为计税依据，城建税税率7%，教育费附加税率3%，地方教育费附加税率为2%，合计附加税税率为12%，需要缴纳的附加税为16.7*12%=2.004万。

3、土地增值税

应缴纳的土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

我们先算扣除项目金额=取得土地使用权支付的金额 开发成本 开发费用 一税两费 加计抵减金额=15 40 2.004 （15 40）*20%=68.004

增值额为200-68.004=131.996

增值率为：131.996/68.004*100%=194%，查土地增值税四级超率累进税率，得出适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

应缴纳的土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数=131.996*50%-68.004*15%=55.80万元。

4、印花税

销售房产，按照“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五。

需要缴纳的印花税为：200*0.05%=1000元=0.1万元

5、需要缴纳的企业所得税

需要缴纳的企业所得税为（200-15-40-2.004-55.80-0.1）*25%=21.80万元

合计一下，企业在不分配利润，股东不缴纳分红个税的情况下，出售一套200万的房子，需要缴纳的税费合计16.7 2.004 55.80 21.80 0.1=96.4万元。

6、房产股东分红个税

（200-15-40-2.004-55.80-0.1-21.80）*20%=13.06万元。

合计一下，房产公司出售一套200万的房子，需要缴纳的税费合计16.7 2.004 55.80 21.80 0.1 13.06=109.5万元。

房产到个人手里，个人还要缴纳契税，我们以最低契税税率1%来算，首套房，面积90平以下，需要缴纳契税为200*1%=2万。

再合计一下，房地产企业加上个人需要缴纳的税费合计为109.5 2=111.5万元，税费占房产总价比例=111.5/200*100%=55.6%。

这么看来“一套房半套税”这话是真的。