承租方企业承担应由房东承担的税费应如何处理，可否税前扣除？

公司在承租房产的时候，很多情况下，个人房东不愿意承担相关税费以及开具发票，这种情况下，就需要公司来承担这些税费，那么问题来了，公司代为承担的原属于个人房东需要缴纳的税费，可以企业所得税前扣除吗，怎样调整租金可以享受税前扣除呢？

在回答以上问题之前，首先需要了解个人出租房产需要缴纳哪些税费，毕竟在公司承担的情况下，是实实在在付出去的成本。
摘自: www.ws46.com

个人出租住房以及非住房（比如办公楼）涉及的税费以及具体税率是有差别的。

个人出租住房相关税费

增值税方面，月租金在15万以下，可以享受免征增值税的优惠政策，但是需要开具普票，如果开具增值税专用发票需要缴纳增值税，按照5%征收率减按1.5%征收；月租金超过15万，不管开具的是专票还是普票，均按照5%减按1.5%计算缴纳增值税。

应纳增值税税额=含税租金÷（1 5%）×1.5%

城市维护建设方面，如果月租金在15万以下，且开具的是普票，增值税方面享受免征政策，城市维护建设税也享受免征；如果开具的是专票，或月租金超过15万的，则需要缴纳城市维护建设税，根据房产所处位置的不同，以应纳增值税税额为计税依据，适用7%、5%和1%的差别税率，同时根据《财税2019年13号》文的规定，各地区可以在50%范围内自行减免。

教育费附加方面，开具普票月租金不超过10万，可以享有免征优惠，开具专票或月租金超过10万，需要缴纳教育费附加，以应纳增值税税额为计税依据，适用3%的税率，各地区可以在50%范围自行减免。

地方教育费附加方面，同教育费附加的规定，只是税率为2%。

房产税方面，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税2008年24号）文以及《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税2019年13号文）的规定，自然人房东对外出租住房可以按照4%的税率缴纳房产税，并可以享受50%的减免政策。

应纳房产税=不含税租金×4%×50%

城镇土地使用税以及印花税，个人出租住房可以享受免征优惠政策。

个人所得税方面，按照财产租赁所得缴纳个人所得税，根据财税2008年24号文规定，个人多外出租住房，减按10%税率计缴个人所得税。

个人出租非住房

公司出租房产，会涉及到出租非住房，比如商铺、办公楼等，这种情况下，涉及哪些税种呢？

增值税方面，月租金在15万以下且开具普票的情况下，是可以享受免征政策，但是如果开具的是增值税专用发票或租金超过15万，则按照5%的征收率计算缴纳增值税。

城市维护建设税以及教育费附加和地方教育费附加的计缴情况，同个人出租住房相同，这里不再重复描述。

房产税方面，个人出租非住房，适用的税率为12%，按照《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税2019年13号文）规定，可以享受减半征收的优惠政策。

应纳房产税=不含税租金×12%×5%

城镇土地使用税方面，以占地面积作为计税依据，按照不同的适用税率计缴，同时根据2019年13号文的规定，各地区可以享受50%范围内的减免。

印花税方面，个人出租非住房，需要按照万分之十计缴，同时可以享受50%范围内的减免。

个人所得税方面，个人出租非住房，按照财产租赁所得，适用20%的税率计算缴纳个人所得税。

举例：

甲公司向张某租赁一办公楼，约定的月租金为10万（便于计算，假设不含税），开具普票，那么张某需要缴纳的税款为：10×12%×5% 10×0.01%×50% 10×20%=2.6006万

可见在享受了税收优惠政策之后，税负还是比较重的，实务中，部分地区对于个人出租房产是约定一个综合税负，比如当地税务局约定个人出租非租房综合税负为10%，那么这种情况下，月租金10万，仅需要缴纳1万的税款。需要注意各个地区具体如何规定并不相同，需要咨询当期税务局，在当地税务局没有具体规定的情况下，就适用以上计缴方法，按照不同的税种，分别计算再加总。

承租企业承担相关税费，可以税前扣除吗？

不管是附加税还是房产税、个人所得税均是出租方个人需要承担的税费，虽然双方约定由承租企业承担，但是不属于其根据生产经营需要承担的税费，所以在企业所得税前不得扣除。

但是企业如果想要税前扣除，可以将相关税费作为租金，即在知道或计算出相关税费综合税负的情况下，反算租金，以含相关税费的租金为签订合同的租金。

比如某企业租赁林某的办公楼，双方约定的租金为9万，由该企业承担相关税费，当地税务机关规定个人出租非租房综合税负为10%。

该企业可以将税费约定为租金，此时就可以享受税前扣除，那么在个人房东收入不变的情况下，应约定多少的租金呢？

9÷（1-10%）=10万，即双方在签合同的时候，按照10万的不含税月租金签订，这样企业需要代为缴纳10×10%=1万的税费，10万的合计租金就可以在企业所得税前扣除。同时企业可以到税务机关代开5%税率的增值税专用发票，实际代为缴纳0.5万元的增值税，同时作为进项又抵扣了企业0.5万元的增值税。