土地增值税和契税的区别

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物和其他附作物产权，取得增值收入的单位或个人征收的一种税；契税以境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。两者有一个明显的共同点，即均是以产权权属发生变更为基础。那么两个税种之间有哪些区别呢？

1、纳税义务人不同

土地增值税的纳税义务人是转让方，是转让土地使用权、地上建筑物及其他附作物并取得收入的一方；而契税的纳税义务人是产权承受人，即境内转移土地、房屋权属的承受单位或个人（受“契”包）。

2、征税范围不同

土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权(不包括出让，出让方是国家)、地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让、存量房地产买卖等土地使用权、地上建筑物及附着物的权属变更；契税的征税范围包括：土地使用权的出让、土地使用权的转让（包括出售、赠与、互换等形式）、房屋买卖、赠与、互换。

两者对一些征税范围上的细节变化也不同：

①国有土地使用权的出让，出让方无需缴纳土增，但承受方需要缴纳契税；

②房屋赠与的规定不同，赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与方无需缴纳土增；而契税仅有法定继承人才无需缴纳；

③对于房屋互换的规定不同，个人交换居住用房经核实后可享受免征土增；但是契税方面，只有等价值房屋的交换才可享受免征，非等价值交换的，互换之后，承受房屋价值大一方按照差额缴纳契税。

④个人销售住房，土增方面，个人销售住房暂免征收；而契税并没有此项优惠。

3、计税依据不同

契税的计税依据为有合同成交价格按照合同成交价格，没有成交价格，税务机关参照市场价格核定，是全额缴纳契税。而土增的计税依据是增值额，即转让收入减去扣除项目之后的增值部分。

4、税率的形式不同

土增的税率采用的是四级超率累进税率，累进依据是增值额与扣除项目之间的比率。

而契税的税率采用的是3%——5%的幅度比例税率。

5、应纳税额的计算公式不同

土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数=（不含税收入总额-扣除项目金额）-扣除项目金额×速算扣除系数。其中税率以及速算扣除系数均是根据累进依据查表确认，不同情况下的转让，扣除项目也不同。土增税率从30%——60%。

而契税的计算比较简单，契税应纳税额=计税依据×税率，计税依据为成交价格，或税局参照市场价格核定。

土地增值税和契税最大的区别就是纳税义务的不同，土地增值税针对转让方，有收入一方；而契税针对受让方。