预收租金的会计分录及纳税义务时间的确定

企业对外出租自有资产，采用预收款方式收取租金的，账务上应如何处理，增值税及企业所得税方面如何确定纳税义务时间呢？

企业预收租金时，应先计入“预收账款”科目（没有设置“预收账款”科目的，计入“应收账款”的贷方），因为企业提供的租赁服务属于在某一时段内履行履约义务，应在履约期内根据一定分摊原则分摊确认收入。企业采取预收款方式收取租金的，企业尚未履行相应的履约义务，不满足收入的确认条件。

收到预收款时：

借：银行存款

贷：预收账款/应收账款

应交税费——应交增值税（销项税额）

企业在提供租赁服务的期间内，分期（一般是按月）确认收入：

借：预收账款

贷：其他业务收入/租赁收入

同时，结转成本，出租有形动产或不动产的，资产的折旧（或摊销）费是主要的成本：

借：其他业务成本

贷：累计折旧/累计摊销/投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销等

增值税纳税义务时间的确定

根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》（财税2016年36号）文规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务时间未收到预收款的当天。

所以，企业在收入预收款时，就应该确认销项税额（小规模纳税人未应交增值税税额），而不是等到账务上确认收入时再确认增值税。

企业所得税纳税义务时间

企业所得税针对租金收入纳税义务确定时点，按照合同约定的承租人应付租金日期确定收入的实现，一次性取得跨年租金时，可在租赁期内分期均匀计入相关年度的收入。

实务中，如果企业预收的租金没有跨年，一般按照合同约定收到预收款时即确认所得税上收入的实现，如果跨年了，分摊确认，和会计账务处理一致，所以一般情况下，企业汇算清缴时，无需调整。