一般纳税人、小规模纳税人、个人、租赁企业出租不动产增值税计算

一般纳税人、小规模纳税人、个人以及租赁企业对外出租不动产，增值税计税方法并不相同，涉及异地出租的，还会涉及预缴增值税，有些纳税主体对外出租特定不动产还会涉及税收优惠，那么不同纳税主体下增值税应纳税额如何计算，具体销售哪些税收优惠呢？

1、一般纳税人采用一般计税方法对外出租不动产

一般纳税人对外出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，适用税率为9%，应纳增值税税额=不含税销售额×9%-进项税额=含税销售额÷（1 9%）×9%-进项税额。

一般纳税人对外出租与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产（2016年5月1日之后取得），涉及异地预缴增值税，需要向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关办理纳税申报，预征率为3%。

预缴增值税税款=含税销售额÷（1 9%）×3%

机构所在地税务机关缴纳税款=含税销售额÷（1 9%）×9%-进项税额-已预缴税款

2、一般纳税人采用简易计税方法对外出租不动产

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）文规定，一般纳税人对外出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易计税方法，适用征收率为5%，应纳增值税税额=含税销售额÷（1 5%）×5%。

出租不动产位于异地的，涉及预缴增值税，预征率为5%，应预缴税款=含税销售额÷（1 5%）×5%。

一般纳税人异地出租不动产，虽然预征率和企业适用征收率相等，即在机构所在地无需在缴纳税款，但是应在机构所在地正常进行纳税申报。

3、小规模纳税人出租不动产（含住房）

小规模纳税人增值税只能采用简易计税方法，适用征收率为5%，应纳税额=含税销售额÷（1 5%）×5%

涉及异地出租不动产的，需在不动产所在地预缴增值税，预征率为5%。应预缴税款=含税销售额÷（1 5%）×5%