等额本金提前还款技巧

对于部分购房者，前期购房时，由于资金紧张等原因选择了贷款，后期随着经济条件变好，手中有了充裕的资金，就有了提前偿还贷款的想法。那么对于等额本金方式的房贷，提前清偿贷款划算吗？什么时间节点提前清偿贷款更划算呢？

等额本金是一种还款方式，要想了解提前还款是否划算，先要明白等额本金还款方式下是如何偿还本金和利息的。

等额本金是指每期偿还的本金是相同的，房贷一般是以一个月为一期，

每月偿还本金=总贷款金额（本金）÷总还款期数

每月偿还利息=截止本还款期尚未清偿的贷款本金（不扣除本期将要清偿的本金数额）×月利率

月利率=年利率÷12

房贷利率是名义年利率的概念，要将年利率换算成计息期利率，以月为一个计息周期，则月利率为年利率除以12个月，因为是以月为计息周期复利计息，实际有效年利率要比名义年利率高，以名义年利率为6%为例，计息期为一个月，则有效年利率=（1 6%÷12）^12-1=6.17%.

在选择固定利率的情况下，不同还款年份的年利率是不变的，则月利率是相等的；在选择LPR浮动利率（默认是一年调整一次）的情况下，不同还款年份的年利率是浮动的，则月利率也会有所不同。

每月偿还金额=每月偿还本金 每月偿还利息=总贷款本金÷总还款期数 截止本还款期尚未清偿贷款本金×月利率

选择固定利率的情况下，每月偿还的利息数列是一个等差数列，公差为每月偿还本金×月利率，该等差数列求和，就是总共需要偿还的利息之和。

偿还利息之和=总还款期数×（总贷款本金×月利率 最后一期偿还本金×月利率）÷2=总还款期数×（总贷款本金 每月偿还本金）×月利率÷2

以贷款本金120万，贷款期限为20年（总还款期数为20×12=240个月），贷款利率为固定利率6%（便于计算），则总还款利息=240×（120 120÷240）×（6%÷12）÷2=72.3万。

由于每月偿还的利息均是尚未清偿的本金对应的利息，即每月支付的利息均是对你占用尚未支付的本金（尚存在贷款）支付的对价。从这一观点来看，手中有钱并不打断进行任何其他任何投资的情况下，有多少闲钱就清偿多少本金，还上的本金部分，以后期间均不用再计算利息。（注意有些银行提前清偿有违约金，还要关注贷款合同具体违约金的规定）

从还款利息之和较少的角度考虑，等额本金方式下，三分之一贷款合同总期限之前提前还款更划算。

以上面的例子，我们计算第1年到第20年还款利息之和分别是多少（不考虑违约金，实际有违约金的自己再加上违约金，违约金也属于提前还款的成本）；

第一年年末提前清偿剩余贷款：12×{120×0.5% （120-0.5×12）×0.5%}÷2=7.02万；

第二年年末提前清偿剩余贷款：24×{120×0.5% （120-0.5×24）×0.5%}÷2=13.68万；

第三年年末提前清偿剩余贷款：36×{120×0.5% （120-0.5×36）×0.5%}÷2=19.98万；

第四年年末提前清偿剩余贷款：48×{120×0.5% （120-0.5×48）×0.5%}÷2=25.92万；