房产租金税收怎么计算？

个人或公司将闲置房产对外出租取得的租金收入，涉及缴纳哪些税种呢，具体如何计算？

个人对外出租房产

个人对外出租房产主要涉及缴纳增值税、附加税、房产税、印花税、城镇土地使用税以及个人所得税。

增值税

根据《财政部 国家税务工具关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016年第36号）附加2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，其他个人（自然人）出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额，应纳税额=不含税租金收入×5%=含税租金收入÷（1 5%）×5%；个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，即应纳税额=含税租金收入÷（1 5%）×1.5%。
摘自: www.ws46.com

对于个人采取一次性收入租金形式出租不动产的，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）文规定，取得的租金收入，在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，免征增值税。

附加税费（城建税、教育费附加、地方教育费附加）

附加税费以实际缴纳的增值税税额为计税依据，城建税根据不动产所在地不同，分为三档税率，7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（不在市区、县城、镇）；教育费附加税率为3%；地方教育费附加税费为2%。

房产税

个人出租住房，适用的房产税税率为4%，应纳房产税税额=不含增值税租金收入×4%；

个人出租非住房，适用的房产税税率为12%，应纳税额=不含税租金收入×12%

城镇土地使用税

城镇土地使用税=出租不动产实际占用的应税土地面积×适用税额

个人出租住房免征城镇土地使用税。

印花税

租赁合同适用的印花税税率为0.1%，以租赁合同上记载的不含增值税金额为计税依据，如果合同中没有单独列示增值税税额的，则以含税金额为计税依据，应纳印花税=计税依据×税率

根据《财政部、国家税务总局 关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税2008年24号）文规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人所得税

个人出租不动产，取得的租金收入按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，月租金收入不足4000元的，应纳税所得额=每月收入额（不含增值税）-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800

月租金收入超过4000元的，应纳税所得额=（每月收入额-准予扣除项目-修缮费用）×（1-20%）

扣除费用范围和顺序：

①出租财产时缴纳的税金和教育费附加等税费，注意要有完税凭证；

②转租方转租情况下向出租方支付的租金和增值税税额；

③能够提供有效、准确凭证，证明又纳税人负担的该出租资产实际开支的修缮费，800元为限，超过的，无限期结转继续扣除。

④最后减除税法规定的扣除标准，即上述减除后余额不足4000的，减去800，余额超过4000的，扣除20%。

个人所得税财产租赁所得使用的税率为20%，个人出租住房，可以享受优惠政策10%，应交个人所得税=应纳税所得额×税率

公司对外出租不动产

公司对外出租不动产，需要缴纳增值税、附加税、印花税、房产税、企业所得税、城镇土地使用税。

其中公司属于一般纳税人，出租不动产适用税率为9%，取得租金收入应确认的销项税额=租金收入÷（1 9%）×9%，公司属于小规模纳税人的，适用5%征收率，应交增值税税额=租金收入÷（1 5%）×5%。

附加税费=实际缴纳的增值税税额×12%（或10%或6%）

印花税=合同约定的租金×0.1%

城镇土地使用税=城镇土地使用税=出租不动产实际占用的应税土地面积×适用税额

公司出租不动产，适用的房产税税率为12%，应交房产税=租金不含增值税收入×12%。