土地增值税计算方法

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据，缴纳的一种行为税，那么土地增值税具体如何计算呢？

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中，增值额=不含税收入-扣除项目金额

计算土地增值税应纳税额，可以分为五步：

1、确认收入

需要注意，这里的收入为不含增值税的收入，纳税人主体及适用增值税计税方式不同具体计算也有所差异。

①房地产开发企业（一般计税方式下）：

不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入-（含税收入-地价款）÷（1 9%）×9%

②非房地产企业（一般计税方式下）：

不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入-含税收入÷（1 9%）×9%=含税收入÷（1 9%）

③房地产开发企业（简易计税方式下）：

不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入-含税收入÷（1 5%）×5%=含税收入÷（1 5%）

④非房地产开发企业（简易计税方式下）：

自建房：不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入÷（1 5%）

非自建房：不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入-（含税收入-购买价款）÷（1 5%）×5%

2、计算扣除项目金额

扣除项目及金额的计算需要区分房地产企业和非房地产企业，转让新房还是转让旧房。

①房地产开发企业转让新房

房地产企业销售新房，扣除项目包括5项：取得土地使用权所支付的金额（包括地价款及相关税费）、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关税金及其他扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额包括从一级市场取得土地使用权支付的出让金，以及从二级市场取得土地使用权支付的金额，同时过户手续费，契税也可以计入。