投资性房地产公允价值模式可以转换为成本模式吗？

投资性房地产的计量模式分为公允价值模式和成本模式，投资性房地产可以从成本模式转换为公允价值计量模式，但是不得从公允价值模式转换为成本模式。

投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。投资性房地产的账务处理与固定资产的差异主要体现在后续计量上，投资性房地产后续计量模式分为成本模式和公允价值模式，两种模式由企业自主选择，但是选择公允价值模式需要满足一定的条件（同时满足以下两个条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）。企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。

只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值计量模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转换为公允价值模式计量属于会计政策变更，应按照计量模式变更时的公允价值和账面价值之间的差额调整期初留存收益。但是需要注意已经采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，且同一公司，持有的不同投资性房地产只能采用一种计量模式，不得某项投资性房地产采用公允价值模式，而持有的另一项投资性房地产采用成本模式，若企业持有的投资性房地产项目有不满足公允价值计量模式条件的，则所有的投资性房地产均应按照成本模式进行计量。所以，实务中，大部分企业对持有的投资性房地产采用成本模式进行计量。

成本模式计量下，投资性房地产的后续处理与固定资产类似，根据投资性房地产的预计净残值，可使用寿命，采用合理反映对投资性房地产消耗方式的折旧方法，对投资性房地产计提折旧，通过“投资性房地产累计折旧”科目核算，并且在投资性房地产发生减值的时候，需要计提减值准备，通过“投资性房地产减值准备”科目核算，同时计提的减值准备记入“资产减值损失”，且减值准备一经计提不得转回。

公允价值计量模式下，无需计提折旧和减值准备，公允价值发生变化时，调整投资性房地产的账面余额，同时确认“公允价值变动损益”，期末公允价值大于账面余额时，调增账面余额，借记“投资性房地产——公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”，期末公允价值小于账面余额，分录相反。
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