要不要提前还房贷，提前还房贷真的划算吗？

#房贷要不要提前还#2023年随着利率的下调，迎来提前还房贷的热潮，各大银行也表示提前还房贷需要排队。那么提前还房贷到底划不划算呢？每个贷款人的贷款年限、已经还款年限、贷款还款方式、贷款利率、家庭背景、工作环境以及对未来的预期都不一样，所以这个问题不能一概而论。

在我们手中有闲钱的情况下，是否提前还房贷需要了解两个大背景，一是利率，二是通胀。

利率与经济发展（GDP增速）基本呈正相关，以前我国GDP高速发展，08年至18年维持在7%以上，甚至达到10%以上，19年疫情以来，19年GDP增速5.96%，20年GDP增速2.2%，21年GDP增速8.4%，22年GDP增速3%。从整体趋势来看，GDP增速是在放缓的，未来期间，由于我国经济体量已经达到较高水平，预计较高的增速会比较困难，这点从发达国家的发展情况，也能说明。

也就是未来期间，GDP增速将放缓，利率也会基本趋于稳定，甚至小幅度的降低。那么如果前提我们取得的房贷利率在5个点，6个点以上，就可以考虑提前还房贷，若贷款利率与现在差不多，就可以考虑不提前还款，接着分期还款。

很多不鼓励提前还房贷的观点，是基于通胀这个大背景，以未来钱越来越不值钱为由。但是未来还是会这样吗？还会有那么高的通胀吗？以前通胀主要是地产推动的货币超发，以前房价涨，地价涨，贷款更多，那么房价也更高，但是，现在来看这种情况很难再重演。随着经济增速的下滑，印钱的速度也不会那么猛了，货币供应量得以控制，货币贬值的速度放缓，物价也很难再出现猛涨，整体会相对比较稳健。所以从当下时点来看，钱并不会向以前那样，由于高通胀导致的越来越不值钱，今天的100万，在未来期间很长一段时间里还是会很值钱。

分析完大背景，我们就需要从贷款人的贷款年限、已还年限以及贷款还款方式。房贷的还款方式分为等额本金和等额本息。等额本息每月偿还的本金和利息之和是不变的，但是本金和利息的比例不断变化。等额本金是指每月偿还的本金是固定的，而利息随着尚未偿还本金数额的减少是不断减少的。

等额本金方式下，前提还款压力会比较大，每月偿还金额会比较高，但是总的利息会比等额本息少。

以贷款100万为例，贷款利率为5%，贷款月份为240个月（20年），等额本息方式下，还款总额为1583893.77，约为158万，利息部分约为58万，每月还款金额为6599.56元。等额本金方式下，还款总额为1502083.33，约为150万，利息部分约为50万（以上计算结果均可以通过房贷计算器进行计算）。

从利息角度考虑，等额本金还了贷款年限的1/3以上了，就没必要提前还了，等额本息方式下，还了1/2以上了，就没有必要提前还了。

同时我们需要考虑自己手中有闲钱，有没有要投资理财的需求，以等额本息下贷款100万，贷款年限20年为例，若已经偿还了一半，即已经还款了120个月，那么尚未偿还为本金为61.8万，如果提前还款，需要一下拿出61.8万，我们假设手中有61.8万的闲钱，不去还房贷，而是购买理财产品，假设理财产品的年化收益率为3%（不算高），10年下来，手中本息和61.8×（1 3%）^10=83万，取得的利息约为83-61.8=21.2万。假设拿去还房贷，从第121个月累计到240个月的利息约为17万，这样计算来，拿去买年华3%的理财产品，比直接还房贷，能多带来约4.2万的收益。若有其他更高收益率的投资项目，选择投资而非一次性还房贷，收益会更高。

同时，从财税角度分析，首套住房贷款利息支出可以抵扣个税，每月定额扣除1000元，若贷款人个税适用税率为20%，每年可以抵扣2400元个税，也能冲减一部分利息支出，显然这种情况下，即使选择提前还房贷，也不建议一次性还清，不妨留下较少一部分，来抵扣个税。

由于每个家庭情况，日常开支，工作变动可能，收入的稳定性，对未来的预期情况等都不同，我们不能一概的说提前还房贷划算，或不提前还房贷划算，还是需要结合自身实际情况进行考量，冲长远来看，同样的贷款情况，某些人善于投资理财，其选择按期还房贷的收益可能会更大，而没有什么投资理财知识或目前也没有看好的项目，比较最求稳健的，预期未来收入相对比较稳定或稳步提升的，可能一次性还清房贷对其身心收益更大。