房屋租赁个人所得税如何计算?
纳税人对外出租房屋,按照财产租赁所得来缴纳个人所得税,以每次收入减去扣除费用后的余额为应纳税所得额,适用20%税率。 房屋租赁个人所得税应纳税额=应纳税所得额×税率 财产租赁所得属于分类所得,按次纳税,这里的“次”以一个月取得的收入为一次。纳税人对外出租房屋,在计算应纳税所得额时,从不含税租金收入中依次扣除以下费用: 1、财产租赁过程中缴纳的税费 个人对外出租房屋,除了需要缴纳个人所得税,还涉及缴纳增值税、附加税费(城建税、教育费附加以及地方教育费附加)以及房产税。 个人对外出租不动产,如果出租的商铺等商业用房,适用增值税税率是5%,如果出租的是住房,可以享受5%减按1.5%征收的优惠政策,同时个人对外出租不动产采用一次性收取租金方式的,均匀分摊后月租金不超过10万元的,可以享受免征增值税的政策。 附加税费是以实际缴纳的增值税税款为依据,如果增值税免了,附加税费也就免了。 房产税层面,如果对外出租的是商铺等商业用房,根据不含税租金收入和12%的税率计算缴纳房产税,如果对外出租的是住房,按照不含税租金收入和4%税率计算缴纳房产税。 在计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人缴纳的附加税费以及房产税可以凭完税(缴款)凭证扣除。 2、向出租方支付的租金 如果纳税人对外租赁的是自己租赁的房屋,即纳税人是二房东的情况下,其支付给实际出租方的租金可以扣除。 3、修缮费用 由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用每次以800元为限,一次扣不完的下次继续扣除,直到扣完为止。 4、税法规定的费用扣除标准 每次收入不超过4000元的,减除费用为800元,每次收入超过4000元的,按照收入的20%减除。 即每次收入(月租金)不超过4000元的,应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目(税费、二房东支付的租金)-修缮费用-800 每次收入(月租金)超过4000元的,应纳税所得额=(每次收入额-准予扣除项目-修缮费用)×(1-20%) 财产租赁所得,适用的税率是20%,但对个人按照市场价格出租的居民住房取得的所得,暂减按10%税率征收个人所得税。 举例: 张某2023年8月1日起将其一处闲置的住房按照市场价格对外出租,每月收取租金收入3000元,8月因卫生间漏水发生修缮费用1000元,已取得合法有效的支出凭证。张某8月和9月需要缴纳多少个税(不考虑其他税费)? 应纳个税=(3000-800-800)×10% (3000-200-800)×10%=680元 注意,个人对外出租不动产,取得所得出租方个人是财产租赁所得的纳税义务人,支付租金的单位或个人是个人所得税扣缴义务人。个人对外出租不动产,如果承租方是企业,需要出租方个人提供发票的,个人可以到税局**。 |
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