房屋租赁个人所得税如何计算？

纳税人对外出租房屋，按照财产租赁所得来缴纳个人所得税，以每次收入减去扣除费用后的余额为应纳税所得额，适用20%税率。

房屋租赁个人所得税应纳税额=应纳税所得额×税率

财产租赁所得属于分类所得，按次纳税，这里的“次”以一个月取得的收入为一次。纳税人对外出租房屋，在计算应纳税所得额时，从不含税租金收入中依次扣除以下费用：

1、财产租赁过程中缴纳的税费

个人对外出租房屋，除了需要缴纳个人所得税，还涉及缴纳增值税、附加税费（城建税、教育费附加以及地方教育费附加）以及房产税。

个人对外出租不动产，如果出租的商铺等商业用房，适用增值税税率是5%，如果出租的是住房，可以享受5%减按1.5%征收的优惠政策，同时个人对外出租不动产采用一次性收取租金方式的，均匀分摊后月租金不超过10万元的，可以享受免征增值税的政策。

附加税费是以实际缴纳的增值税税款为依据，如果增值税免了，附加税费也就免了。

房产税层面，如果对外出租的是商铺等商业用房，根据不含税租金收入和12%的税率计算缴纳房产税，如果对外出租的是住房，按照不含税租金收入和4%税率计算缴纳房产税。

在计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人缴纳的附加税费以及房产税可以凭完税（缴款）凭证扣除。

2、向出租方支付的租金

如果纳税人对外租赁的是自己租赁的房屋，即纳税人是二房东的情况下，其支付给实际出租方的租金可以扣除。

3、修缮费用

由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用每次以800元为限，一次扣不完的下次继续扣除，直到扣完为止。

4、税法规定的费用扣除标准

每次收入不超过4000元的，减除费用为800元，每次收入超过4000元的，按照收入的20%减除。

即每次收入（月租金）不超过4000元的，应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目（税费、二房东支付的租金）-修缮费用-800

每次收入（月租金）超过4000元的，应纳税所得额=（每次收入额-准予扣除项目-修缮费用）×（1-20%）

财产租赁所得，适用的税率是20%，但对个人按照市场价格出租的居民住房取得的所得，暂减按10%税率征收个人所得税。

举例：

张某2023年8月1日起将其一处闲置的住房按照市场价格对外出租，每月收取租金收入3000元，8月因卫生间漏水发生修缮费用1000元，已取得合法有效的支出凭证。张某8月和9月需要缴纳多少个税（不考虑其他税费）？

应纳个税=（3000-800-800）×10% (3000-200-800)×10%=680元

注意，个人对外出租不动产，取得所得出租方个人是财产租赁所得的纳税义务人，支付租金的单位或个人是个人所得税扣缴义务人。个人对外出租不动产，如果承租方是企业，需要出租方个人提供发票的，个人可以到税局**。