个人对外转让住房需要缴纳哪些税？

个人对外转让住房主要涉及缴纳增值税、附加税费以及个人所得税，个人对外转让住房，暂免征收土地增值税以及印花税。

增值税层面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税。

应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1 5%）×5%

个人将购买2年以上（含）的住房（非北京、上海、广州和深圳）住房对外销售的，免征增值税；对于个人转让2年以上（含）位于北京、上海、广州、深圳地区的普通住房，免征增值税，转让非普通住房的（比如别墅），以转让取得的全部价款和价外费用扣除购房原值后的差额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

应纳增值税=（全部价款和价外费用-房产原值）÷（1 5%）×5%

附加税费以实际缴纳的增值税税额为计税依据，城市维护建设税根据转让住房所在区域不同，分为市区7%，县城、镇5%，除了市区、县城、镇以外的区域，税率为1%。教育费附加税率为3%，地方教育费附加税费为2%。

同时，根据财税2023年12号文规定，个人可以按照小规模纳税人的规定，享受“六税两费”减半征收的优惠政策，以转让位于市区的住房为例，附加税费减半之后综合税率为（7% 3% 2%）×50%=6%。

个人转让住房，暂免征收土地增值税和印花税，但是个人转让商铺需要正常缴纳土地增值税（根据增值额适用30%——60%税率）和印花税（按照“产权转移书据”来缴纳）。

个人所得税层面，按照财产转让所得缴纳个人所得税，以财产转让收入扣除财产原值和合理税费后的余额为应纳税所得额，适用20%税率。

应纳个人所得税=（转让住房收入-房产原值-合理税费）×20%

这里合理税费包括购买住房时缴纳的契税，出售环节缴纳的附加税费，以及纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，注意这些税费需要凭相关凭证才可以扣除，比如住房的装修费，要留存当初的装修支出的发票。

同时，对于个人转让自用5年以上，并且属于家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

可以看出，个人转让5年以上家庭唯一普通住房的，增值税、附加税费以及个人所得税均不需要缴纳，仅涉及到一些过户费、中介费，但是实务中，有些情况下，卖方可能会承担买方需要承担的契税。