个人换购住房新规！2025年底前，卖房一年内买房，可申请个税退税

财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号，明确：延续实施支持居民换购住房有关个人退税优惠。

文件主要是继续支持居民改善住房条件，置换住房，重点内容包括：

一、实施时间：2024年1月1日至2025年12月31日。

其实这是一个延续性的优惠政策，先前财政部 税务总局公告2022年第30号规定的该优惠政策执行时间为：2022年10月1日至2023年12月31日。

新文件等于是将原有优惠延期两年。两个文件叠加后，置换住房退税优惠政策执行时间为2022年10月1日至2025年12月31日。

比如，小明在2023年8月出售了一套现有住房，然后在2024年2月在同一城市新购买了一套住房，就符合政策规定的时间条件。

其中几个比较重要时间节点认定参考如下：

1、出售现有住房的时间=纳税人出售住房时个税完税时间。

2、购买住房时间分为两种情况：

（1）新购住房是新房的，购买住房时间=纳税人办理合同备案时间。

（2）新购住房是二手房的，购房住房时间=契税的完税时间，或不动产权证载明的登记时间。

二、具体政策内容：

纳税人出售自有住房，并在现有住房出售后一年内，在市场重新购买住房的，先前出售现有住房已缴纳的个税，可以申请退税。实际中，会有两种情况：

1、新购住房金额≥现住房转让金额，出售现住房已缴纳的个税，全部可以退还。

2、新购住房金额＜现住房转让金额，按新购住房金额占现住房转让金额比例计算退税。

比如，小白在2023年1月卖了一套住房，转让金额200万（不含增值税，下同），缴纳个税3万。2023年8月，小白在同一城市新购买一套住房，金额220万。

在小白符合换购住房所有要求的条件下，小白新购住房花的钱，大于卖掉旧房子的钱，所以可以全额申请退还已缴纳的3万元个税。

但是倘若小白新购住房的价格是100万，那么小白可以申请的个税则需要按比例计算了，即：（100÷200）*3=1.5万元。

三、对于住房转让金额的确定标准