企业按揭购买房产，利息等相关税费计入固定资产成本还是当期损益

企业按揭贷款购买不动产，购买环节主要涉及缴纳的税款包括增值税（包含在价款中）、契税和印花税，涉及的费用主要包括支付的手续费、评估费、中介费以及房产的装修装饰费等，那么这些税费是计入固定资产成本还是当期损益，按揭贷款的借款利息又该如何处理？

根据《企业会计准则第4号一固定资产》第八条规定:外购固定资产的成本包括购买价款、相关税费以及使得固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该资产的一切合理、必要的支出。这里购买环节发生的手续费、评估费、中介费、契税、印花税以及为了使得房产达到预定可使用状态发生的装修费，均应计入固定资产成本。

支付价款中包含的增值税，需要根据具体情况判断是否计入固定资产成本。具体可以分为三种情况，一是企业为一般纳税人且购买房产用于准予抵扣进项税额的情况，比如办公楼用于日常办公，进项税额准予抵扣，不计入固定资产成本，税额单独计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”；二是企业为一般纳税人，但购置房产用于不得抵扣进项税额的情形，比如专用于集体福利的宿舍楼（兼用于准予抵扣和不得抵扣的不动产进项税额准予抵扣）；企业为小规模纳税人，由于计税方法采用交易计税法，增值税应纳税额为不含税销售额与适用征收率的乘积，不存在抵扣进项税额，购买房产以含税价款计入固定资产成本。

购买房产达到预定可使用状态前发生的装修费、装饰费等相关费用，若能够取得增值税专用发票，参照以上房屋价款增值税3种情况判断是否计入固定资产成本。

购买环节缴纳的契税以不含税购房价款为计税依据，税率3%～5%。

印花税按照“产权转移书据”，适用万分之五税率，小规模纳税人、小微企业或个体工商户可以享受减半征收优惠政策。具体税额计算时以不含税购房价款为计税依据。特别注意，购房缴纳的印花税计入“固定资产”入账成本，而非“税金及附加”。

对于按揭贷款购房，利息费用如何处理，我们需要明白按揭贷款购房不同于一般的延期付款，实质是银行与购房者签订贷款合同，银行将贷款本金代为支付给房产销售企业。所以，按揭贷款支付的利息费用应按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理，这里的借款属于专项借款，符合资本化条件（同时满足三个条件:资产支出已经发生，借款费用已经发生，为使资产达到预定可使用状态或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始）的应予资本化，不满足资本化条件的，需要计入当期损益。对于购买的房产，达到预定可使用状态前的借款利息，计入固定资产的成本，比如购房后装修期间的借款费用，可予以资本化先计入“在建工程”，达到预定可使用状态时，结转至“固定资产”入账成本。达到预定可使用状态后的贷款利息费用，应计入当期损益，比如购置用于办公的房产贷款利息支出计入“管理费用”，贷款购置厂房发生的利息支出计入“制造费用”等。