个人转让住房需交哪些税，父母房产过户给子女，哪种方式更节税？

个人购买住房，主要涉及缴纳契税，个人转让住房主要涉及缴纳增值税税、附加税费以及个人所得税。那么父母将名下住房过户给子女，选择买卖方式、赠与方式、还是由子女以后直接继承更节税呢？

个人出售住房涉及缴纳的税款

增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016年36号）附加3的规定，个人转让自购买之日起不足两年的住房，按照5%的征收率全额计算缴纳增值税；若购房时间超过两年的，北京、上海、广东、深圳以外城市的住房可以享受免征增值税的优惠政策；北京、上海、广东、深圳的非普通住房，需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%征收率计算缴纳增值税，北、上、广、深转让购买时间超过两年的普通住房，可以享受免征增值税的优惠。

部分地区，已经将个人转让住房免征增值税的年限提高到5年，比如深圳、成都、广东等地区均已经提高到5年，具体需要咨询当地税务机关。

附加税费

若纳税人转让住房购买时间低于免征期限的，则需要按照5%税率计算缴纳增值税，同时需要缴纳附加税费。附加税费以实际缴纳的增值税税额为计税依据，城市维护税税率根据住房所在地区分为3档：7%（市区）、5%（县城、建制镇）以及1%（市区、县城、建制镇以外的其他地区）；教育费附加费率为3%；地方教育费附加费率费2%。

增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，其他个人（自然人）年应税销售额超过小规模纳税人标准的按小规模纳税人纳税（依据《增值税暂行条例实施细则》），即自然人个人销售住房若涉及缴纳增值税的，其附加税费可以享受《财政部 国家税务总局2022年10号》规定的“六税两费”减半征收的优惠政策，即附加税费=实际缴纳的增值税税额×综合附加税（费）率×50%。

个人所得税

个人转让住房满足“满5且唯一”（个人购房至转让房屋期限满5年，且属于家庭唯一住房）的，可以享受免征个人所得税优惠。不满足“满5且唯一”，需要按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税，税率为20%。即应交个人所得税=（转让价格-财产原值-合理费用）×20%

财产原值包含购买该住房时支付的价款以及缴纳的相关税费，比如契税；合理费用包括转让住房时缴纳的相关税费、手续费、公证费、评估费等。

个人购买住房涉及缴纳的税款

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税2016年23号）文规定，个人购买住房，属于家庭唯一住房的，90平方米以下的契税税率减按1%征收，90平方米以上的，契税税率按照1.5%征收；个人购买第二套改善型住房的，90平方米以下的，契税税率为1%，90平方米以上的，契税税率为2%；个人购买家庭第三套及以上住房，税率为3%。

应纳契税税额=成交价格（不含税）×适用税率

举例：

父母将“满5且唯一”住房以转让的方式将房产过户给子女，需要缴纳契税，以300万90平方米以下（最低税率档）房产为例，需要缴纳3万的契税。此项举例是转让方式下最理想的状态，增值税、附加税费、个人所得税均享受免税的前提下，契税税率也适用最低优惠税率，即这是父母以转让方式将房产过户给子女缴纳税款最少的情况。

房产赠与方式涉及缴纳税款

房产赠与对于赠与方而言涉及缴纳增值税。附加税费。根据《财税2016年36号》文规定，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，无偿赠与对其承担直接抚养义务或赡养义务的抚养人或赡养人，以及赠与其他单位或个人用于公益事业或以社会公众为对象的，免征增值税，相应的附加税费也免征了。除了以上情况下的无偿赠与均需要视同销售缴纳增值税，无转让对价的，由税务机关核定征收。

对于受赠方涉及缴纳契税以及个人所得税，根据《契税法》规定，赠与方式取得的不动产，以市场评估价格作为计税依据，契税税率为3%。

个人所得税方面，与赠与人属于配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及属于直接抚养人或赡养人的，享受免征个人所得税的优惠，其他形式接受赠与，均需要按照“偶然所得”计算缴纳个人所得税（税率为20%）。

根据《印花税暂行条例》及《印花税法》（2022年7月1日开始按照印花税法实施，原印花税暂行条例失效）受赠方与赠与方均需要按照“产权转移书据”缴纳印花税，适用税率为万分之五。

即父母将住房将住房以赠与方式过户给子女，父母和子女仅需要缴纳印花税，以房产市场评估价格为300万为例，双方需要缴纳的印花税为300×10000×0.05%×2=3000元。

住房继承方式涉及缴纳的税款

对于继承人而言，增值税、个人所得税均享受免征增值税的优惠，契税方面，根据《契税法》的规定，属于法定继承的，免征契税；非法定继承，以继承房屋的市场评估价格为计税依据，适用税率为3%。

印花税方面，需要按照产权转移书据缴纳万分之五的印花税。

即，对于法定继承而言，住房过户，仅需要缴纳一项印花税，以住房市场评估价格为300万而言，需要缴纳的税款为1500元。