房屋租赁税费怎么计算？

房屋租赁主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税以及所得税。所得税根据出租方是法人公司还是个人，分别缴纳企业所得税和个人所得税。

个人对外出租房屋，分为出租非住房（比如商铺、办公楼）和住房。个人对外出租非住房，需要按照不含税租金收入缴纳5%的增值税。城建税、教育费附加以及地方教育费附加（附加税费）以实际缴纳的增值税税额为计税依据，城建税根据房屋所在地，市区的税率为7%，县城或镇的税率为5%，市区县城镇以外地区税率为1%；教育费附加费率为3%；地方教育费附加费率为2%。房产税适用从租计征方式，以不含税（增值税）租金收入为计税依据，税率为12%。印花税以租赁合同不含税（增值税）租金收入为计税依据，按照“租赁合同”税目，适用千分之一税率。个人所得税方面，以不含税租金收入扣除相关费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产租赁所得”缴纳20%的个人所得税。

个人出租非住房涉及税款计算公式：

应纳增值税税额=不含税租金收入×5%=含税租金收入÷（1 5%）×5%；

应缴纳附加税费合计=增值税税额×附加税费率（以市区为例，7% 3% 2%=12%）；

应交房产税=不含税租金收入×12%；

应交印花税=不含税租金收入×0.1%；

应交个人所得税=应纳税所得额×20%，其中应纳税所得额=不含税租金收入-扣除费用，这里的扣除费用包括财产租赁过程中缴纳的税费（包括城建税、房产税、附加税费以及印花税）、转租情况下向出租方支付和租金和增值税税额、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次以800元为限）、税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元的，扣除费用为800元，超过4000元的，按照20%扣除）。

个人对外出租住房，与个人对外出租非住房，主要区别在增值税税率、房产税税率、个人所得税税率以及免征印花税。

个人对外出租住房，增值税享受5%征收率减按1.5%征收的优惠政策；个人对外出租住房，按照4%的税率征收房产税；对个人按市场价格出租居民住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

公司对外出租房屋，涉及缴纳增值税、附加税费、房产税、土地使用税、印花税以及企业所得税。

增值税方面，企业对外出租房屋按照提供“现代服务——租赁服务”缴纳增值税，根据公司为一般纳税人还是小规模纳税人，适用不同的税率和计税方法，一般纳税人对外出租房屋一般情况下适用一般计税方法，适用9%税率，一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产，可以选择简易计税方法，适用5%征收率。小规模纳税人对外出租房屋适用简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳增值税。

附加税费与个人对外出租计算方法一致，以实际缴纳的增值税税额为计税依据。

房产税方面，公司对外出租房屋，以不含税租金收入为计税依据，适用12%税率。

公司对外出租房屋需要缴纳土地使用税，土地使用税根据实际使用土地的面筋，按照税法规定的单位税额缴纳，应纳城镇土地使用税=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

印花税按照“租赁合同”税目，适用千分之一税率。

企业所得税方面，纳税人取得的财产租赁收入，需要并入企业所得税应纳税所得额缴纳企业所得税。