买房贷款208万，还九年本金一分没少，买房贷款“避坑”指南

嘿，您听说过这么一件糟心事吗？在浙江有个刘先生，2011 年的时候，他满心欢喜地贷款 208 万买了房，想着有了自己的家，以后的日子就安稳了。当时啊，银行说每个月还款 9100 元，刘先生觉得这数目自己能承受，就按要求开始还款。

这一还就是九年呐！您猜怎么着？有一天，刘先生心血来潮查了一下还款进度，这一查差点没把他吓晕过去。208 万的本金竟然一分没少，不仅如此，他还倒欠了银行几十万的利息。这就好比你辛辛苦苦赶路，走了老半天，却发现自己还在原地，甚至还往后退了，刘先生当时那个心情啊，真是无法形容。

他气冲冲地跑到银行，眼泪止不住地流，拉着工作人员就问怎么回事。银行呢，就回了一句：“合同是你自己签的，我们就是按合同扣钱。”原来啊，刘先生选的是等额本息还款法。这等额本息是啥呢？简单说，就是每个月还款的钱数是固定的，但这里面大部分钱在前期都拿去还利息了，本金减少得那叫一个慢。刘先生这下可真是崩溃了，自己这么多年的辛苦都白费了，感觉就像掉进了一个大坑，怎么也爬不出来。

（一）等额本息还款法

1. 具体咋算的呢？

咱就拿个简单例子来说吧。假设您贷款 50 万，年利率是 5%，贷款期限是 20 年。银行就会用一个专门的公式来算出您每个月要还的钱，这个公式有点复杂，咱就不细说了，反正算出来每个月还款大概是 3299.77 元。在这 3299.77 元里，刚开始的时候，利息占了大头。比如说第一个月，50 万本金乘以年利率 5%再除以 12 个月，利息大概是 2083.33 元，那本金就只还了 1216.44 元。随着时间推移，每个月利息会慢慢减少，本金还的部分会慢慢增加，但每个月还款总额始终是 3299.77 元。

2. 这方式有啥优缺点呢？

优点是每个月还款金额固定，就像每个月领固定工资一样，您心里有底，能很稳地安排生活开销。比如说一对普通上班族夫妻，每个月收入稳定，没什么大的波动，选等额本息就挺好。他们可以清楚地知道每个月要拿出多少钱还房贷，不用担心这个月多还，下个月少还的问题，这样财务规划就简单多了。

可缺点也不小啊。总体算下来，利息支出可比其他还款方式多不少呢。就像刘先生，还了九年，本金没动，利息还越欠越多。而且啊，如果您后期想提前还款，那可就不太划算了。为啥呢？因为前期还的大多是利息，本金没还多少，您提前还款，其实就是把银行本来后面要收的利息给省了，银行可不乐意，所以有的银行还会收您违约金呢。

（二）等额本金还款法

1. 这里面的门道

还是用刚才 50 万贷款，年利率 5%，20 年期限这个例子。等额本金还款呢，每个月还的本金是固定的，就是 50 万除以 240 个月（20 年乘以 12 个月），每个月本金还 2083.33 元。利息呢，是根据剩下的本金来算的，所以每个月利息都不一样，会越来越少。比如说第一个月利息还是 2083.33 元（和等额本息算法一样），那第一个月还款就是 4166.66 元（本金 2083.33 元 利息 2083.33 元），到了第二个月，本金还是 2083.33 元，但利息就变成了（50 万 - 2083.33 元）乘以年利率 5%再除以 12 个月，这样算下来每个月还款金额就逐月递减了。

2. 优缺点是啥？

这等额本金的优点可不少。首先，总体利息支出比等额本息少多了。因为本金还得快，利息计算的基数越来越小，就像雪球越滚越小一样。而且啊，随着时间推移，还款压力会越来越小。比如说一个做生意的人，他刚开始资金比较充裕，收入也高，他选等额本金，前期还款虽然多，但他能承受，后期随着本金减少，还款压力小了，他也轻松。

不过缺点就是前期还款压力大呀。就像刚才说的，第一个月还款可能比等额本息高不少呢。要是您收入不太稳定，或者刚开始工作没几年，手头没多少积蓄，选这个还款方式，万一哪个月钱不够，可就麻烦了，搞不好就逾期了，这逾期了对自己的信用记录可不好。

（一）合同那些事儿：履行与解释义务

咱再说说银行在这事儿里的情况。从法律上讲，银行是按合同办事，扣钱没扣错。可问题是，在签贷款合同的时候，银行有没有把还款方式这些重要的事儿给刘先生讲清楚呢？这可就不好说了。您想啊，咱们普通人对这些金融知识本来就不太懂，银行要是不详细解释，咱们就像蒙在鼓里一样。

银行有责任把等额本息、等额本金这些还款方式的优缺点都告诉借款人。比如说，银行工作人员得告诉刘先生，等额本息前期还的主要是利息，本金减少慢；等额本金前期还款压力大，但利息少。要是没说清楚，就像卖东西不给人说明书一样，这不是坑人嘛。而且，银行得保证借款人是真的理解了这些内容，不能就简单地让人家签字了事。

（二）金融消费者保护：银行做得够吗？

银行作为金融机构，得遵守《消费者权益保护法》啊。在房贷这个事儿上，消费者其实是弱势群体。咱们在银行面前，就像小孩面对大人一样，银行知道的多，我们知道的少。银行得把信息都公开透明地告诉我们，让我们能做出明智的选择。可现实中呢，有些银行就为了完成业务，不管我们懂不懂，这可不行。我们是来借钱买房的，不是来被忽悠的。

（一）还款方式要选对：深入了解很关键

1. 知识学起来

在您打算贷款买房之前，一定要好好学学这两种还款方式。别嫌麻烦，这可关系到您以后几十年的钱袋子呢。您可以上网搜搜，现在网络这么发达，好多金融知识网站都有详细介绍。也可以问问身边买过房的亲戚朋友，他们有实际经验，能给您说说。还有啊，要是有机会，找个专业的金融人士问问，比如银行的理财经理之类的，让他们给您讲讲这里面的门道。