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最近，提前还贷潮新闻再度霸屏，成为舆论关注焦点。自去年以来，为遏制住房按揭贷款下滑，银行不得不重启提前还款收违约金的旧规，此举虽然遭到一连串的口诛笔伐，但提前还房贷排队预约等额度的做法，已然成为很多银行稳定房贷的无奈之举。银行按揭客户排队提前还房贷，这种现象过去并不多见。究竟是什么引发客户提前还贷潮?这背后的真相到底是什么?对商业银行未来究竟会产生哪些深远影响?本文将为您揭秘提前还贷潮“真相”。

一、为什么出现提前还贷潮

2020年以来，受疫情反复多发和全球性经济危机蔓延的持续影响，房地产行业接连遭受重创，房地产市场也一直萎靡不振。但为什么会出现提前还贷潮呢?分析认为，提前还房贷潮的出现不外乎以下四方面原因：

(一)经济持续下行，预期收入减弱。2022年以来，新冠疫情在全国多地扩散，对经济运行、物流运输、生产供应产生严重冲击，直接和间接影响到居民实际收入水平。据国家统计局数据显示：2022年，全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%(2021年同期增长8.2%)，其中，城镇居民人均可支配收入49283元，增长3.9%，扣除价格因素，实际增长1.9%;全国居民人均消费支出24538元，比上年名义增长1.8%，扣除价格因素影响，实际下降0.2%。其中，城镇居民人均消费支出30391元，名义增长0.3%，扣除价格因素，实际下降1.7%。从上述数据不难看出，城镇居民收入增速大幅放缓的同时，居民消费意愿也在同步大幅下降，这充分说明部分城镇居民开始有意识调整家庭收支结构。基于对未来预期收入的不确定性考虑，越来越多的消费者开始减少消费支出，提前归还住房按揭贷款，以降低家庭负债占比。城镇居民预期收入下降，这是本轮购房者扎堆提前还房贷的一个内在动因。

(二)房地产不景气，房贷增速放缓。近三年来，房地产行业遭遇前所未有的调整压力。据中指研究院最新发布的数据显示，2023年1月，全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.02%，新房价格已连续下跌7个月。恒大等一批房地产相继暴雷，全国部分地区楼盘项目烂尾，无法交付甚至出现集体断供停贷，房地产行业危机频现。尽管国家层面积极调整房地产政策，采取保交楼、保交付等一系列房地产救市措施，但总体看收效甚微。统计资料显示：2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%;其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。在房地产市场行情低迷，未来房价走势不确定的情况下，出于买涨不买跌的投资避险心理，绝大多数居民并不看好当前的房地产市场。居民投资买房的消费心态悄然发生变化，买房子的人越来越少，银行按揭贷款的市场增速放缓。其实，房贷客户提前还款一直都有，只是这两年住房按揭贷款入不敷出，房贷增速放缓，提前还款的问题才倍受关注而已。2021年全国个人住房按揭贷款余额38.86万亿，同比增长6.2%，创下2019年一季度以来的最低增速。还得多增的少，银行房贷普遍面临不增反降的压力，迫使一些银行不得不采取排队、预约、等额度等一些非常规措施，尽量延缓贷款提前归还，乃至出现银行排队提前还贷款的尴尬局面。

(三)通胀预期上升，投资渠道有限。疫情以来，受国内外经济刺激政策影响，国内大宗资产价格大幅上涨，央行连续减息降准，流动性宽松和需求拉动CPI和PPI价格指数持续走高，国内通货膨胀预期上升。目前老百姓的投资渠道相对较窄，主要集中在股市、银行、房子三个方面。受经济持续低迷拖累，三个投资渠道分别遭受不同程度重创。一方面居民收入增长跑不过物价上涨，老百姓普遍感觉手头钱紧，不愿意再负债投资;另一方面股市持续低迷，银行打破刚性兑付，产品收益率开始直线下滑，很多到期产品收益率甚至跌破净值，出现亏本。存款、股票、投资收益率远低于房贷利率，到期资金没有更好的投资去处，提前还贷款降负债成为很多家庭的第一选择。这一部分客户，绝大多数会选择部分提前还款。

(四)中介搅局分流，按揭转房抵贷。目前，商业银行不同贷款产品利率定价、产品属性差异较大，客观上为不法中介机构按揭转贷提供了逐利空间。比如小微企业房抵贷产品、个人消费贷款产品利率普遍在3.7-4.3%左右，不但利率远低于5%-6%的存量房贷利率，而且还款方式灵活，每月还息，到期一次归还本。100万住房按揭贷款利率按便宜一个点利差计算，一年可以节省贷款利息支出1万元。以100万贷款利率为5%的20年按揭贷款为例，每月贷款利息4166元，贷本金支出约4100元，合计还贷金额8266元。如果住房贷款替换为4%的房抵贷或者消费贷，同样100万贷款每月只需归还贷款利息3300元，借款人当月还款压力减轻40%。更为重要的是按揭贷转为房抵贷，不但贷款利率降下来了，而且先前归还的贷款额度还可以再重新增加上去。同样金额贷款月供可以供两倍贷款，对借款人来说，何乐不为呢?社会上一些不法贷款中介正是瞅准这一政策空子，打着银行房贷中心旗号，诱导存量按揭客户置换房抵贷业务，赚取贷款介绍费和过桥费。一些银行迫于小微企业贷款增长压力，对本行房抵贷业务替换他行按揭贷款也睁一只眼闭一只眼，有的银行甚至与中介机构合作，批量开展房抵贷业务。房抵贷、消费贷替换按揭贷款，一定程度上助长了住房按揭贷款提前还款，这部分贷款客户大都采取全额提前还款方式，一位不愿具名的国有银行贷款中心负责人称，按揭转办房抵贷业务，在提前还款客户中不在少数，具体占比行际间会有较大差异。

二、提前还贷潮的幕后真相

从表面上看，客户提前还房贷是因为房贷利率持续走低，消费者基于降低家庭负债考虑，提前偿还存量房贷，进而引发提前还贷潮。提前还贷潮的兴起，折射出商业银行经营管理中的深层次矛盾与问题，发人深省。