贷款买房，5年后卖出，房价每年要涨多少才能赚钱？

买房投资，赚钱的方式有两种，一种是靠收租，一种就是靠房价上涨。相比之下，房产投资人会更喜欢靠房价上涨赚钱，因为投资回报高、见效快。那么，如果是贷款买房，每年的房价要涨多少才能赚钱呢？

一般专业的房产投资者，都喜欢动用杠杆，也就是贷款买房。因为这样就可以利用有限的资金投资更多的房产，让利润实现最大化。

当然，贷款买房也有缺点，其中的一个缺点就是会增加买房的成本。如果想要在房产投资上赚到钱，每年的房价涨幅至少要高于买房的成本才行。那么，贷款买房都有哪些成本呢？

首先，就是贷款利息。贷款利息可以说是贷款买房的最主要的成本之一。贷款利息的多少，主要跟贷款利率、贷款金额、贷款时间等因素有关，利率越高、金额越高、时间越长，利息也越多。

比如，目前五年期以上的LPR为4.2%，若是房子准备在5年后卖掉，并且刚好只贷5年的时间，那么100万的贷款，利息差不多为11万左右。可如果是贷30年，100万贷款5年的利息就有20万元。

假如贷款利息为11万元，平均每年的贷款利息就是2.2万元左右。若房子的初始价格为120万，那么房价每年只要涨1.8%左右，就能覆盖贷款利息。假如贷款利息为20万元，每年的房价就需要涨3.2%左右才能覆盖贷款利息。

其次，就是买卖及持有房产的税费。买卖房产涉及到的税费，主要有契税、增值税、个税、中介费、物业费等等。其中有些税费可以免交，有些则免不了。

契税基本上是免不了的，最低税率为1%，对于房产投资者来说，名下的房子可能有三套以上，此时的契税税率就是3%了。