谁在低价卖房？北京学区房价格下跌之谜，不到两个月每平米跌2万

11月中旬，位于北京中关村的我爱我家门店里，中介人员王超正专注地滑动着电脑屏幕上的房源。他的眼神中流露出深深的感慨：国庆假期后，房价的变动快如闪电，让人应接不暇。

他特别提到了一套位于中关村附近的名校学区房，原本因为一所知名小学的附加值，二手房成交价一直保持在15万元/平方米的高位。然而，令人惊讶的是，不到两个月的时间里，挂牌价已经大幅降至13万元/平方米左右。王超说：“9月，这个小区仅成交了两套房源，之后便再无交易。”

有关北京学区房价格松动的消息，最早是在万柳蜂鸟家园小区爆出的。一套52平方米的开间以令人咋舌的11.9万元/平方米的单价成交，而就在2022年，相同的房源曾经以22万元/平方米的高价成交。这个巨大的下跌幅度让整个房地产市场为之哗然，似乎一场房价的狂欢即将退去。
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王超，一位经验丰富的房地产中介人员，见证过市场的繁荣与衰落。然而，当前市场的频繁变化，即使是经历了无数风雨的他，也感到震惊。他无奈地表示：“今天的成交价，或许就是明天的挂牌价，价格一直在稳步下滑。”

在海淀定慧寺的一个小区，配套的小学有人大附小分校，小区环境优美。此前，这里的成交价在10万元/平方米左右。

然而，令人意外的是，11月初，该小区以8.1万元/平方米的单价成交了一套180平方米的大户型。这个价格已经回到了三年前。一位中介人员向经济观察报透露：“近期，我们隐藏了一部分价格过低的房源。有些房源只能在后台看到，正常交易但不对外显示。”从后台数据来看，6万元/平方米的房源数量也不容忽视。

学区房一直被认为是北京房价的天花板。海淀区、西城区和东城区因为拥有丰富的中小学教育资源而成为学区房的聚集地。然而近年来，随着入学政策的不断调整，学区房效应逐步减弱。尤其是海淀区，在原有的“多校划片”、“六年一学位”等政策基础上，2022年初进一步优化了学区划分政策。新政策规定所有用于九年一贯制学校入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

此外，海淀区还将“2022年1月1日后新迁入户口”和“2019年1月1日后新购房”的全部纳入多校划片范围，进一步扩大了多校划片的范围。这意味着即使是购买了学区房，也不一定能保证孩子能进入心仪的学校。

在这个波诡云谲的市场中，王超深感压力山大。他每天都要密切关注市场的动态，从早到晚都忙得不可开交。他不仅要联系客户，还要处理各种突发事件，比如突然降价、买家改变主意等等。尽管如此，他仍然对未来充满希望。他说：“市场总是有起有落，我们要做的就是适应变化。”

与此同时，海淀区的房地产市场也呈现出新的景象。过去几年里，由于学区房的火爆，房价一路飙升。而现在，随着政策的调整和市场的变化，学区房的价格开始出现下滑。一些原本被视为黄金地段的房源也开始降价出售。这让一些投资者开始退出市场，也让一些刚需购房者开始犹豫不决。

然而，对于一些仍然看好学区房的人来说，他们认为学区房的投资价值仍然存在。虽然现在政策对学区房有所限制，但随着时间的推移和市场的变化，这些限制可能会逐渐消失。因此，他们仍然愿意冒险投资学区房，期待未来能够获得更高的回报。

在这个充满变数的市场中，无论是投资者还是刚需购房者都需要保持冷静和谨慎。他们需要密切关注市场的动态和政策的调整，以便做出正确的决策。同时，他们也需要做好风险评估和资金规划，以确保自己的投资和购房行为不会给自己带来过大的压力和经济风险。